Habitat : une vision abstraite, loin du choix des familles

Après une analyse classique des effets du  contrôle des loyers où il montre comment une politique du logement, en apparence progressive, peut se retourner contre les publics les plus fragiles – le texte s’en prend « aux aides personnelles au logement qui ont contribué `a l’inflation des loyers, l’offre locative n’ayant pas suivi parce qu’on protège la rente foncière et qu’on limite les constructions en hauteur dans les grandes villes là où elles seraient possibles (…) Les aides au logement ne profitent que peu à leurs destinataires au détriment d’autres usages de ces fonds publics ». Ces phrases renferment un certain nombre de contre-sens, voire de contre-vérités, qui méritent d’être analysées de près.

On a constaté depuis longtemps (Anne Laferrère, 2002 1) qu’une partie des aides versées aux locataires, ainsi solvabilisés, bénéficiaient par un effet automatique de report, aux propriétaires privés bailleurs. Mais cela ne concerne que la moitié environ des aides versées puisque dans le secteur social ces aides sont intégralement affectées à l’allégement des loyers des locataires. Par ailleurs le mécanisme mis en place, qui ne prend en compte le montant des loyers que jusqu’à un certain plafond 2, a donc des effets limités sur les augmentations de loyer.

Et cela a favorisé un accroissement de l’offre locative puisqu’entre 1994 et 2014, cette offre locative a augmenté de 17 %, d’ailleurs légèrement plus vite pour les bailleurs personnes physiques que les autres bailleurs personnes morales, HLM ou autres. Alors que dans le même laps de temps, la population n’augmentait que de 11 %. L’offre locative qui, comme c’est logique, était concentrée en priorité dans les zones urbaines, a donc suivi l’évolution de la population et a participé à son desserrement. Et depuis une dizaine d’années, les indices de loyers évoluent en gros comme l’indice des prix à la consommation, ce qui prouve bien une adaptation globale de l’offre à la demande, au moins pour les catégories que les mécanismes d’aide personnelle réussissent à solvabiliser.

Alors faudrait-il revenir à l’aide à la pierre – qui de doute façon n’a jamais été abandonnée – voire supprimer ces aides personnelles ? La question, est très régulièrement posée. Elle a fait l’objet, depuis le rapport Barre de 1977, d’un grand nombre d’ana-lyses. Or, jamais aucunes propositions alter-natives sérieuses n’ont été faites, si ce n’est des réformes à la marge ou au contraire des bouleversements complets impossibles à mettre en œuvre.

Le thème de récurrent de la protection de la rente foncière est en fait le thème de la défense de la propriété, conquête révolutionnaire de 1789, dûment mentionné dans la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. (cf. O. Piron « l’impossible prise en compte des plus-values foncières », in La revue foncière n° 7). Mais la défense de la propriété n’empêche en rien de construire comme le montrent les explosions du rythme des autorisations de construire, toutes catégories de logements confondues, à la suite de chacun des coups de pouce fiscal, le der-nier en date étant celui de juillet 2014. Le fait que ces constructions se localisent ail-leurs que là où le souhaitent les urbanistes, ne change rien au résultat final.

Ensuite, l’insertion sonnant comme un regret « on limite la construction en hauteur dans les grandes villes où ce serait possible » est plus que surprenante. D’abord qui est ce « on » ? Ne s’agit-il pas tout simplement de la grande majorité de la population qui n’apprécie guère, pour sa résidence personnelle, les constructions en hauteur. Les familles3 vivent au sol 4 . Elles n’apprécient guère la densification au-delà d’un certain plafond. Elles le font savoir lors des enquêtes publiques sur les futurs documents d’urbanisme, voire lors des élections municipales si elles ont le sentiment que les élus en place n’en tiennent pas compte et veulent lui forcer la main. Et s’il le faut, elles déménagent vers des communes de moindre densité.

Enfin les constructions de logement en hauteur sont rejetées pour des motifs économiques: les coûts de construction sont nettement croissants avec la hauteur des bâtiments, et les charges de fonctionne-ment explosent en parallèle. C’est pourquoi, comme le montre l’évolution des enquêtes logement, la taille moyenne des immeubles de logement collectif faisant l’objet d’un permis de construire, diminue constamment. Par ailleurs, dans les zones d’habitat social, une bonne part de l’action de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) consiste à démolir des immeubles hauts, délaissés par la population et dont les charges d’exploitation sont de plus en plus déficitaires, pour les remplacer soit par des petits collectifs, soit par des logements individuels (cf. les tours et barres de La Pierre Collinet à Meaux qui ont intégralement disparu). Il est étrange que ces données, que tous les opérateurs et les économistes de la construction connaissent depuis 40 ans, restent inconnues, voire niées, dans les approches théoriques.

Mais une idée fausse est un fait exact. Comment ces diverses assertions, qui traînent dans les éditoriaux d’échotiers qui connaissant mieux l’immobilier que le loge-ment, ont-elles pu se retrouver dans cet ouvrage à l’écriture, dans l’ensemble, aussi précise et aussi documentée ? Visiblement, il existe chez les économistes une propension à reprendre des formules toutes faites, voire rituelles, sans forcément chercher à en tester, ni la pertinence, ni l’exactitude.

 

[1] Anne Laferrère, David le Blanc « Comment les aides au logement affectent-elles les loyers ? », Économie et statistique, 2002, volume 351, numéro 1, pp. 3-30.

[2] Contrairement au régime britannique qui, prenant en compte des loyers sans aucun plafond, s’avère infiniment plus coûteux que le système français).

[3] Au sens de l’Insee : ménage avec enfant.

[4] Cf.les analyses comparatives européennes de M. Guerois, 2003

 

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