Investissement dans une SCPI : comprendre les valeurs

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) revient à faire partie des actionnaires d’un parc immobilier professionnel. Chaque associé recevra sa part que les fruits du loyer à hauteur de sa participation dans le capital social de la société. Pour mieux comprendre les rouages d’une SCPI, il est essentiel de se pencher sur ses valeurs.

Comprendre la signification des valeurs dans une SCPI

Pour comprendre le langage utilisé dans le domaine de l’investissement en SCPI, il est important de connaître les détails techniques. iroko.eu peut vous renseigner et vous aider à comprendre tout ce jargon. Pour les SCPI, on dénombre quatre types de valeur :

·       La valeur de souscription

Ce terme est uniquement courant pour les SCPI ouvertes. Le montant est défini chaque année par la Société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine dont dispose la SCPI. Ce prix de placement ne peut aller au-delà du 10% de sa valeur de re-souscription. À noter que les frais de souscription, qui sont de 8 à 12% du prix unitaire, sont déjà compris dans cette valeur de souscription.

·       La valeur de reconstitution

Elle définit la valeur qui sera recouvrable par la SCPI. Elle se chiffre au montant défini pour le rachat des actifs immobiliers appartenant à la société. Les informations que vous obtenez serviront de référence afin d’évaluer si la SCPI dans laquelle vous avez investi est sous-évaluée ou surévaluée.

·       La valeur de retrait

La valeur de rachat est nommée valeur de retrait pour les SCPI à capital fixe. Elle est définie comme la différence entre le prix d’entrée et le prix de l’abonnement. L’actionnaire qui cédera toutes ses actions disposera de cette valeur de retrait.

·       La valeur de réalisation

C’est la valeur totale du patrimoine de la SCPI. Cette valeur nette comprend son parc immobilier ainsi que tous ses autres intérêts tels que les liquidités. Cette valeur de réalisation permet de définir le prix de chaque part de la SCPI dans le cas où tous les avoirs de l’entreprise seront mis en vente.

Interprétation des valeurs d’une SCPI

Les différents types de valeur permettent à une SCPI de disposer d’une base qui servira à évaluer si la SCPI est un bon investissement ou non. Avoir toutes ces informations donne la possibilité d’anticiper la revalorisation de la société. Ce cas est possible lorsque le prix de la souscription est en deçà de la valeur de reconstitution. À noter que la Société de Gestion a comme obligation légale d’avoir une valeur d’expertise d’environ 10% de son prix réel. En cas de hausse de la valeur de reconstitution, le prix d’une part d’action de la SCPI sera logiquement mis à jour.

Petit lexique sur les valeurs en SCPI

En dehors de ces valeurs principales, dans les termes techniques autour de la SCPI, vous pouvez aussi rencontrer d’autres valeurs. La valeur comptable par exemple exprime celle de l’actif de chaque associé dans la SCPI. Elle représente le prix d’origine des biens dans le patrimoine de la société moins des amortissements cumulés. La valeur vénale ou d’expertise définit quant à elle le prix estimatif de chaque bien immeuble et qui sera fait par les experts. Vous entendrez aussi parler de la valeur IFI qui est celle de chaque part de la SCPI quand vient le dernier jour de l’année N-1. Elle sera à déclarer aux services fiscaux par les ménages qui sont assujettis au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. La Société de Gestion se chargera par la suite de l’information de tous les associés. Pour les SCPI à part variable, vous avez la valeur de rachat ou de retrait qui sera le montant à verser à un associé qui a décidé de vendre ses parts. Le prix sera fixé à la valeur des actions au jour de la demande.