Le droit de préemption d’un locataire : les conditions

Quelles conditions pour bénéficier de ce droit ? et quelles sont les limites?

Si le propriétaire du logement dans lequel vous résidez en étant locataire décide de vendre son bien immobilier, ce dernier doit obligatoirement vous proposer l’offre de vente avant de voir n’importe quel acquéreur. C’est alors le droit de préemption pour un locataire. Sa durée est de 2 mois à partir du moment où l’offre est proposée. Ce droit n’est valable que pour des logements qui sont loués vides. Dans le cas contraire, aucun droit de la sorte n’est prévu pour le locataire.

On va vous parler plus en détails de ce droit à travers cet article.

Le droit de préemption : une protection pour le locataire

Depuis les lois de décembre 1975 et juillet 1989, un propriétaire doit obligatoirement, en cas de décision de vente de son logement, faire parvenir l’offre à son locataire en premier et avant n’importe quel autre acquéreur. Le locataire est donc prioritaire à la vente en cas de congé de vente donné par le bailleur conformément aux deux lois dont on a parlé.

La notification du locataire du congé de vente doit être faite par le propriétaire par :

• un acte fait par un huissier de justice,
• une lettre recommandée en accusant réception,
• remettre en main propre contre un récépissé.

Quelle que soit la situation, un préavis de 6 mois doit être respecté par le propriétaire avant la fin du bail de location. Si il y a plus d’un locataire, le bailleur doit notifier chacun d’entre eux. Ce droit de propriété prioritaire au locataire vient renforcer la protection de ce dernier. Le droit de préemption d’un locataire est également bénéficié par son conjoint.

Est-ce que cette priorité à la vente est toujours valable ?

Il y a 4 cas de figures possibles pour que cette priorité soit appliquée.

• Si le contrat de location arrive à son terme et que le congé de vente est délivré par le bailleur.
• Si l’immeuble est divisé partiellement ou totalement.
• Si un immeuble de 5 logements ou plus est vendu en bloc.
• Si plus de 10 logements avec un accord collectif sont vendus.

Le droit de préemption : les limites

Il y a des limites à ce droit de préemption pour des situations bien définies, on vous le dit tout de suite.

Si le propriétaire décide de vendre à des membres de sa famille comme les parents ou bien des alliés dit de 3ème degré, alors le bailleur n’est pas dans l’obligation de notifier le locataire. Si l’immeuble est vétuste et qu’il a été usé par le temps, le locataire ne dispose pas également de ce droit de préemption.

Comme nous l’avons mentionné plus-haut, les contrats de location de logements meublés ne sont pas concernés par ce droit. Les locations de quelques mois ne le sont pas aussi.

Si la vente se fait en cours de location, le nouveau propriétaire aura le titre de bailleur et seule la personne changera (dans le sens où le contrat ne change qu’une fois arrivé à son terme et si cela convient au locataire).

Que réserve la loi pour le non-respect de ce droit de préemption ?

Le locataire a le droit de demander une nullité de cette vente qui a été conclue avec le tiers. Depuis février 2009, une loi stipule que le locataire et seulement lui, peut faire cette demande de nullité quand une vente irrégulière a lieu.

Est-il vrai qu’un second droit de préemption existe ?

Et bien oui, si le locataire, au bout de 2 mois, refuse cette offre de vente ou répond en retard, le propriétaire est libre mais pas complètement. C’est vrai que le bailleur pourra proposer son offre aux acquéreurs tiers mais à condition d’avoir les mêmes termes de vente (le prix y compris) que ce qu’il a proposé au locataire.

Si par moment le bailleur propose des offres au prix supérieur et avec des avantages, le second droit de préemption est accordé alors au locataire mais d’une durée de 1 mois seulement.