Changer de régime fiscal dans un investissement locatif

Vous envisagez de vous lancer dans la location de bien immobilier ? Que ce dernier soit vide ou meublé, vous ne pourrez pas vous soustraire à l’obligation de déclaration des revenus s’attachant à cette activité dans la section de l’imposition des revenus fonciers. Passer d’un régime à un autre est également possible, mais avant de vous faire savoir comment, nous allons vous faire découvrir le régime qui vous est adapté en fonction de votre type de location.

Choisir entre régime micro foncier et régime réel pour une location nue

Si vous optez pour une location nue, vous serez assujetti au régime micro-foncier dans le cas où les loyers hors charges déductibles ou le revenu brut est, d’au plus, 15 000 euros. Quels que soient vos frais et charges, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 30%. Il y aura imposition de la valeur à hauteur de 70%, sans retranchement des charges. Vous n’aurez qu’à inscrire le montant sur votre déclaration de revenu global.

Rien ne vous empêche d’opter pour le régime réel qui requiert tout de même votre engagement pour 3 ans. Dans le cas où vous enregistrez un revenu foncier de plus de 15 000 euros, le réel vous permet de procéder à l’encaissement des charges et des frais dans leur intégralité. Et si vous avez entrepris d’importants travaux, vous pourrez jouir d’un déficit foncier imputable sur le revenu global. Vous paierez également un impôt sur le revenu plus réduit en cas d’association avec :

• Un investissement Pinel,
• Un statut LMNP ou
• Une SCPI.

Régime BIC ou micro BIC pour une location meublée

Si vous choisissez une location meublée, il y aura assimilation systématique de votre revenu locatif à la catégorie BIC. Vous pourrez tout de même opter pour le régime micro Bic si ce revenu n’atteint pas les 70 000 euros. Il est tout de même nécessaire de préciser le revenu brut. Par contre, en déclarant un revenu net, vous serez soumis directement au régime réel.

Vous pourrez tout de même espérer d’amortir le bien et en réduire les frais liés à son achat. Ce régime est ainsi intéressant suite à l’acquisition du logement.

Quel régime en cas de location saisonnière ?

Le fait de mettre en location un logement seulement quelques jours ou quelques semaines par an ne constitue pas un motif pour vous soustraire d’une obligation de payer l’impôt sur le revenu qui s’y attache. Ce revenu doit toujours faire l’objet d’une déclaration à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il sera donc régi par les mêmes règles que pour une location meublée traditionnelle. Il y aura tout de même exonération en cas de perception d’un revenu annuel d’au plus 760 euros lié à la location d’une partie seulement de votre habitation. Il en est de même dans le cas où les pièces constituent la résidence principale du locataire, mais sont louées annuellement à 138 euros le mètre carré au maximum.

Comment doit se passer le changement d’un régime micro Bic en régime réel 

Si votre revenu locatif annuel ne doit pas excéder les 70 000 euros,  le régime de micro BIC sera le régime le plus adapté. Il vous donnera la possibilité de jouir d’un abattement de 50% pour la couverture de vos frais et charges de l’année de la déclaration des revenus. Toutefois, il se peut qu’après de longues réflexions, vous souhaitiez percevoir un revenu locatif plus important. Dans ce cas, une évolution vers le régime réel sera inévitable. Elle nécessite une remise de la liasse fiscale à votre service fiscal avant le 3 mai. Dans le cas où il y a déjà eu déduction du montant des loyers de la location meublée du régime micro BIC pour un contribuable disposant d’un numéro Siret, la demande de changement peut être faite avant le 1^er février de l’année fiscale. Il y aura, par contre, assujettissement pendant 3 ans du propriétaire-bailleur à l’impôt choisi.