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La vente aux enchères constitue un processus d’acquisition de bien qui confronte directement les propriétaires et les acheteurs potentiels. Les vendeurs peuvent être des collectivités publiques (l’État, les communes, les départements), des particuliers, des entreprises, des associations, etc. Trois types de ventes aux enchères immobilières aux caractéristiques et aux conditions différentes se distinguent. Quoi qu’il en soit, ce mode d’achat s’avère plus avantageux qu’une acquisition immobilière classique. Cependant, des préparations sont de rigueur et des précautions sont à prendre. Il est aussi important de connaître le déroulement d’une séance et la procédure à l’issue de la vente.
Comment fonctionne une vente aux enchères dans l’immobilier ?
Afin d’optimiser vos chances de remporter une enchère immobilière, découvrez d’abord les trois filières d’approvisionnement caractérisant ce mode d’achat.
La vente aux enchères immobilière notariale
Également appelée vente à la bougie, elle se distingue des autres sortes d’enchères par l’autorité organisatrice, en l’occurrence les Chambres de département des notaires. Le montant de la mise à prix des biens immobiliers est conclu avec le vendeur et ne dépasse généralement pas 75 % de leur valeur. Si vous souhaitez participer à ce type de vente aux enchères, vous devez fournir au notaire un chèque avant le début de la séance. Aussi connu sous le nom de « chèque de consignation », il doit présenter un montant correspondant à 10 % (jusqu’à 20 %) de la mise à prix du bien.
La vente aux enchères immobilière domaniale
Une enchère immobilière domaniale renvoie à une séance pendant laquelle l’État met en vente des biens. Ces derniers peuvent être des gares, des casernes, des terrains, des habitations dépourvues d’héritiers, etc. La séance se déroule dans un hôtel des impôts ou dans une préfecture de département. Si vous souhaitez y participer, aucune inscription n’est requise. Vous devez seulement vous y rendre avec un chèque de consignation.
La vente aux enchères immobilière judiciaire
Elle est organisée dans un tribunal de grande instance à la suite d’une saisie quelconque, d’une mise en liquidation judiciaire, d’un divorce ou d’une vente judiciaire. Si vous souhaitez y participer, vous devez être accompagné par un avocat. Afin qu’il puisse vous représenter, il est tenu de se munir d’un mandat portant la mention de l’enchère limite. Il doit aussi présenter un chèque dont le montant représente au minimum 10 % de la mise à prix du bien immobilier qui vous intéresse.
Ce futur propriétaire vient de remporter une enchère immobilière sur Nice dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire.
Quels sont les avantages de l’achat d’un bien immobilier aux enchères ?
Acheter un bien immobilier aux enchères est une alternative intéressante, que vous souhaitiez investir dans une nouvelle habitation ou un établissement à louer. Nous vous citons ci-après quatre exemples d’avantages.
La liberté d’action
Lorsque vous participez à une vente aux enchères, vous êtes libre de participer ou non à la séance. D’ailleurs, l’audience peut se dérouler dans un endroit physique ou en ligne. Vous avez aussi la possibilité d’enchérir, tout comme vous pouvez cesser de proposer des montants, voire de vous rétracter en cas de doute. Ainsi, vous gardez une certaine maîtrise du prix de vente étant donné que vous fixez vos limites en fonction de vos capacités de financement.
L’accès à des biens immobiliers attractifs
Les biens immobiliers mis aux enchères sont attractifs dans le sens où leur prix est fixé à environ 30 % en dessous de la valeur d’estimation. Ainsi, vous réaliserez de bonnes affaires. De plus, les biens sont très variés : des locaux commerciaux, des terrains, des forêts, des maisons, des appartements ou des étangs, par exemple. Nous vous recommandons seulement de bien vous informer sur leur état, car des travaux de rénovation sont parfois à prévoir.
La rapidité de la vente
Le principe est simple : si vous gagnez, le bien immobilier vous revient. Cependant, vous ne pouvez plus revenir sur votre décision une fois que le terrain ou le bâtiment est adjugé à un prix précis.
La possibilité d’acheter au comptant
Il arrive que les acheteurs ne disposent pas des liquidités nécessaires leur permettant d’acquérir un bien immobilier. Ils ont souvent recours à un prêt hypothécaire. Si, contrairement à ces derniers, vous en avez les moyens, n’hésitez pas à intimider vos concurrents et à affirmer votre détermination en enchérissant de manière agressive.
Comment se préparer à un achat aux enchères ?
Un achat aux enchères se prépare, quel que soit le mécanisme de cession immobilière choisi. Dans un premier temps, il convient de visiter le bien immobilier concerné. Généralement prévues en semaine et en journée, les dates et les heures de visite sont fixées par la personne chargée de la vente. Il vous appartient donc de vous libérer pendant les créneaux imposés. Notez que vous avez le droit de visiter le bien qui vous intéresse jusqu’à trois fois, et ce, durant deux heures au maximum.
Nous vous conseillons vivement de consulter le cahier des charges afin d’obtenir les informations importantes sur le bien en question. Ce document précise le descriptif de ce dernier, les travaux, les servitudes, les charges de copropriété et le délai de paiement.
Pensez à vous renseigner auprès de votre conseiller bancaire et à prévoir un plan de financement dans le but de vous assurer d’avoir la somme nécessaire à l’achat. Celui-ci vous indiquera également le montant maximum à respecter lors de la vente aux enchères immobilières. Assurez-vous donc d’avoir le budget nécessaire, car des frais sont à prévoir. On peut citer :
- les émoluments du notaire (pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales),
- les débours (cela correspond à l’argent avancé par le notaire dans le cadre du traitement du dossier),
- les frais d’achat (notamment les droits et les taxes de mutation versés au Trésor public),
- le prix d’acquisition du bien immobilier.
Nous tenons à vous signaler qu’il est possible que le prix d’adjudication soit largement supérieur à celui de départ. Ainsi, vous devez garder la tête froide afin de ne pas dépasser votre budget préalablement fixé.
Quelles sont les étapes de la procédure d’achat ?
Le jour J, la vente commence sur la base de la mise à prix mentionnée dans l’annonce. Les personnes intéressées proposeront successivement un prix, et ce, toujours avec un montant plus élevé. Ensuite, le bien est déclaré adjugé lorsque plus aucune offre de prix n’est avancée. À ce moment-là, le commissaire-priseur arrête la vente avec un coup de marteau. Il confirme le prix énoncé en dernier et la personne ayant obtenu le bien concerné. Dès lors, la séance est clôturée et le transfert de propriété est réalisé sous le contrôle d’un notaire. Le nouveau propriétaire pourra jouir de son bien une fois le paiement finalisé.
De nos jours, certains organisateurs proposent des ventes aux enchères immobilières au chronomètre. Autrement dit, pendant une séance, le chronomètre est remis à zéro après chaque enchère. Le prix d’adjudication du bien est prononcé au profit du dernier enchérisseur si aucune nouvelle offre n’est proposée dans les 90 secondes.
Après l’achat : quelle est la suite ?
Après l’achat, la loi accorde 10 jours aux acheteurs potentiels souhaitant surenchérir. Toutefois, cette nouvelle somme doit correspondre à +10 % du prix d’adjudication au moins. Si cette proposition a lieu, une nouvelle séance d’enchères immobilières avec une mise à prix égale à la surenchère est organisée.
Comme précisé un peu plus haut, aucun délai de rétractation n’est accordé à l’acquéreur du bien immobilier vendu aux enchères. Celui-ci dispose de 45 jours pour régler la totalité du prix prévu. En cas de défaut de paiement, une nouvelle vente aux enchères peut être organisée par le notaire aux frais de l’acquéreur défaillant. Ce dernier sera aussi tenu de verser des pénalités qui correspondent à l’écart entre le prix d’adjudication et celui de la nouvelle enchère. Le bien sera également remis en vente si le prêt censé financer l’enchère n’est pas accordé et empêche ainsi le paiement.
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