Investir en Pinel : comment trouver le bon bien immobilier ?

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en Pinel ? Il y a quelques questions importantes auxquelles il faut répondre avant de se lancer. Investir en Pinel n’est pas aussi simple que d’acheter n’importe quel bien immobilier avec l’aide d’un agent. Il y a quelques éléments cruciaux que vous devrez étudier et comprendre au sujet de cette option d’investissement particulière, de l’adéquation avec votre situation personnelle à la localisation du bon bien.

La loi Pinel : explications

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation en vigueur depuis 2014 et qui sera valable jusqu’en 2024. Il vise à :

• inciter à l’investissement dans des logements destinés à la location,
• répondre à la forte demande de logements locatifs dans les grandes villes françaises, en encourageant la construction de nouveaux logements dans ces zones,
• offrir des loyers contrôlés et raisonnables aux locataires, afin de rendre le marché locatif accessible à une plus grande partie de la population.

Il s’adresse à tous les contribuables français désireux de réaliser des investissements locatifs dans le neuf à travers un programme immobilier Pinel dans une zone éligible. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. Ce dispositif est cependant conditionné par le respect de certaines conditions, notamment en ce qui concerne les revenus des locataires et la durée de l’engagement locatif qui doit être de 6 ans minimum.

Ce dispositif est similaire à d’autres solutions de défiscalisation telles que la loi Scellier ou encore la loi Duflot. En fonction de la durée de l’engagement locatif, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la base de leur investissement. Ils pourront ainsi obtenir une réduction d’impôts de 10,5 % sur 6 ans, de 15 % sur 9 ans ou de 17,5 % sur 12 ans. Néanmoins, pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, il est important que le logement se trouve dans une zone tendue qui est la zone A bis, A ou B1.

Il convient de louer le logement avec un montant de loyer encadré. Pour la zone A bis, le plafond de loyer maximum est fixé à 17,55 euros par mètre carré pour 2023. Pour la zone A, ce plafond descend à 13,04 euros par mètre carré, tandis que pour la zone B1, il est de 10,51 euros par mètre carré.

Quels sont les biens immobiliers éligibles ?

Le dispositif Pinel vise principalement les logements neufs, c’est-à-dire les biens immobiliers vendus en VEFA par des promoteurs. Cependant, seuls les appartements sont considérés comme éligibles, les maisons étant exclues du champ d’application de la loi. Le bien immobilier doit être utilisé comme résidence principale par le locataire pour être éligible au dispositif.

Sous certaines conditions, la loi Pinel offre également des avantages fiscaux pour les investissements dans l’immobilier ancien. Les biens immobiliers anciens peuvent être éligibles à la loi Pinel, sous réserve qu’ils aient été rénovés de manière significative et qu’ils répondent à des normes similaires à celles des logements neufs. Ces logements rénovés peuvent alors être vendus sous le régime de la TVA immobilière.

Les déductions d’impôts du dispositif Pinel classique ont commencé à être progressivement réduites à partir du 1á??ʳ janvier 2023. Il est cependant possible de bénéficier des taux antérieurs avec le Pinel+ (un nouveau dispositif créé le 1er janvier 2023), mais à condition que les logements répondent à des exigences de qualité plus strictes. Celles-ci sont définies par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

Trouvez le bon logement pour votre investissement en Pinel

Pour trouver le bon logement pour votre investissement en Pinel, il est impératif de vous concentrer sur l’emplacement. Il faut tout d’abord choisir une commune dynamique, avec un taux de vacance faible et une évolution démographique positive.

Des indicateurs tels que le taux de locataires et le nombre de logements par ménage peuvent aider à évaluer le potentiel de votre investissement. Le nombre de logements par ménage, qui devrait idéalement tourner autour de 1,2, est un indicateur important. Il est également important de connaître l’âge moyen de la population dans la zone, car une population jeune est souvent synonyme d’une forte demande locative.

Vérifiez également la présence de commerces à proximité, ainsi que de moyens de transport public. Les permis de construire délivrés chaque année par la commune peuvent également être un indicateur de la croissance future de la zone.

Il est essentiel de se rendre sur place pour évaluer l’ambiance du quartier, parler à des habitants du coin pour en savoir plus sur la vie dans la zone ainsi que sur les niveaux de sécurité. Le loyer moyen mensuel au mètre carré dans la zone du bien est également un facteur crucial dans la prise de décision. Celui-ci ne doit pas être inférieur au plafond de loyers Pinel dans la zone. Enfin, les impôts locaux ne doivent pas être négligés, car dans certaines zones, la fiscalité locale est particulièrement élevée, ce qui peut avoir un impact négatif sur la rentabilité de votre investissement.