Résiliation du bail par le locataire : quand se retirer du bail ?

Comment faire pour résilier un bail de location ?

Si vous souhaitez résilier le contrat de location, vous devez suivre une certaine procédure et envoyer une lettre recommandée. Le propriétaire et le locataire peuvent résilier un bail avant son expiration, si une clause a été prévue dans le contrat qui contient cette option. En effet, le contrat de location contient généralement une clause de rétractation et une clause précisant l’obligation de préavis. En cas d’absence, les dispositions de la loi s’appliquent. Il existe toujours la possibilité de résilier le contrat par consentement mutuel, c’est-à-dire avec l’accord des deux parties.

Quand peut-on se retirer du bail ?

La résiliation du contrat de location est également possible par anticipation, c’est-à-dire avant l’échéance naturelle convenue. Techniquement, on parle de rétractation du bail, alors que la résiliation proprement dite concerne le non-renouvellement aux échéances préétablies. En réalité, les deux mots sont utilisés de manière similaire.

La rétractation du bail peut être nécessaire lorsque des besoins surviennent de la part du propriétaire (volonté de vendre la maison par exemple) ou du locataire (pour un déménagement ou des problèmes économiques).

Résiliation anticipée par le locataire

Le locataire a toujours la possibilité de procéder à une résiliation anticipée en cas de juste motif et de motifs objectifs graves, c’est-à-dire pour des circonstances qui ne dépendent pas de lui et qui n’étaient pas connues au moment où le contrat a été stipulé. Le préavis pour communiquer la résiliation anticipée du loyer par le locataire est de 6 mois.

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Résiliation anticipée par le propriétaire

Le propriétaire doit notifier au locataire la résiliation au moins 6 mois à l’avance de la date fixée pour l’échéance contractuelle convenue et ne peut l’anticiper. En outre, un motif valable est également requis pour le non-renouvellement. Les cas régis par la loi qui vous permettent de vous retirer de manière anticipée sont :

  • le désir d’utiliser l’appartement comme résidence principale ou pour un parent de deuxième degré,
  • l’utiliser comme siège de votre propre activité commerciale, artisanale ou professionnelle,
  • la nécessité de reconstruire un immeuble gravement endommagé,
  • l’occupation injustifiée par le locataire,
  • la volonté de vendre le bien.

Comment faire un avis de résiliation enregistré ?

La résiliation du contrat de bail est un « acte de forme libre », c’est-à-dire qu’il s’agit d’un accord sous seing privé qui peut être rédigé sous forme personnelle mais doit contenir :

  • les données personnelles du locataire et du propriétaire,
  • les données du bien et le contrat de bail,
  • une manifestation claire de la volonté de résilier le contrat et le motif de la rétractation.

Le contrat pourrait imposer la lettre recommandée de résiliation, et dans ce cas, le respect de ce formulaire est de rigueur. Alternativement, vous pouvez également utiliser une simple lettre ou envoyer un e-mail. Mais ces formats ne peuvent pas prouver l’envoi et la réception de la communication.

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Il est donc toujours préférable d’utiliser la lettre recommandée avec accusé de réception, l’e-mail certifié ou la lettre de rétractation remise en main propre contresignée par le destinataire pour acceptation et accusé de réception.

La résiliation du contrat de location avec coupon sec

Avec un contrat enregistré sous le régime de l’impôt forfaitaire, le bailleur paie des impôts sur les loyers perçus sous forme subventionnée, bénéficiant d’une fiscalité réduite.

La résiliation du contrat de location avec un coupon sec prévoit de ne pas avoir à payer la taxe d’enregistrement (67 euros). En fait, le coupon sec est une taxe de substitution aux droits d’enregistrement et de timbre, une facilité qui existe également pour les renouvellements et les résiliations.

Cependant, dans ce cas, il est nécessaire de notifier la résiliation anticipée du contrat de location en présentant un formulaire dûment complété au bureau où le contrat a été enregistré.

Une fois que votre ancien locataire aura quitté votre appartement, vous devrez recommencer à chercher quelqu’un d’autre pour louer votre bien.

Il faudra du temps et beaucoup de patience à consacrer à l’évaluation des locataires potentiels et aux visites, au risque aussi de tomber sur quelqu’un qui pourrait s’avérer être un locataire défaillant.

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