La liste des charges récupérables sur le locataire n’est pas négociable : elle est fixée par décret depuis 1987, et tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire. Pourtant, c’est l’un des sujets qui génèrent le plus de litiges entre bailleurs et locataires, souvent par méconnaissance plutôt que par mauvaise foi. Entre l’ascenseur dont seuls certains étages paient l’usage, la TEOM glissée dans l’avis de taxe foncière, les frais de gardien partiellement récupérables ou les justificatifs à conserver pendant six mois, les zones d’ombre sont nombreuses.
Ce guide reprend la liste complète des charges récupérables en 2026, telle qu’elle découle du décret n°87-713 du 26 août 1987 et de la loi du 6 juillet 1989.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Une charge récupérable est une dépense payée par le propriétaire qu’il peut refacturer au locataire, dans la limite d’une liste fixée par décret.
Tout se joue ici. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables. Aucune charge ne peut être ajoutée, même par accord entre les parties. Une clause du bail qui prévoirait l’inverse serait réputée non écrite.
Cette liste est restée stable depuis près de quarante ans, organisée en huit grandes catégories.
Charges récupérables, charges locatives, charges de copropriété : ne pas confondre
Trois termes souvent mélangés :
- Charges locatives : tous les frais payés en plus du loyer. Terme large.
- Charges récupérables : la sous-catégorie encadrée par le décret de 1987.
- Charges de copropriété : appelées par le syndic au propriétaire. Seule une partie est récupérable (en général 30 à 50 % selon l’immeuble), le reste est à la charge du bailleur.
La liste complète des charges récupérables en 2026
Le décret de 1987 organise les charges récupérables en huit catégories. En voici le détail à jour, avec les points de vigilance pour chacune.
Ascenseurs et monte-charges
Sont récupérables : l’électricité consommée, l’entretien courant (graissage, nettoyage, visites périodiques), les menues réparations de la cabine et les fournitures (ampoules, fusibles).
Ne sont pas récupérables : le remplacement de l’ascenseur, la mise aux normes et les grosses réparations (moteur, câbles porteurs).
Point clé : seuls les locataires des étages desservis paient. Un occupant du rez-de-chaussée ne peut pas être facturé pour l’ascenseur.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Sont récupérables : la consommation d’eau froide et chaude des parties communes et des logements, l’eau de chauffage, l’entretien courant des installations (chaudière, surpresseur, robinetterie), les produits de traitement et l’exploitation des compteurs.
Ne sont pas récupérables : le remplacement de la chaudière, les travaux de mise aux normes et les grosses réparations.
Parties communes intérieures
Sont récupérables : l’électricité des couloirs et halls, les produits d’entretien et de nettoyage, les ampoules, l’entretien des minuteries, tapis, vide-ordures et la réparation des équipements d’usage commun.
Ne sont pas récupérables : le ravalement intérieur, la rénovation des sols ou des peintures.
Espaces extérieurs
Sont récupérables : l’entretien des voies de circulation, parkings, espaces verts, aires de jeux et équipements de sécurité. Cela inclut la tonte, l’élagage, le remplacement des végétaux et le nettoyage.
Ne sont pas récupérables : la création de nouveaux aménagements ou la réfection complète de la voirie.
Hygiène
Sont récupérables : la fourniture des sacs nécessaires à l’évacuation des ordures, l’entretien et la vidange des fosses septiques, la désinsectisation et la désinfection des locaux communs et des vide-ordures.
Équipements divers
Sont récupérables : l’entretien et les menues réparations de l’antenne collective, de l’interphone, de la VMC et des dispositifs de fermeture automatique. L’abonnement à un service de télésurveillance des parties communes l’est également.
Ne sont pas récupérables : l’installation initiale de ces équipements et leur remplacement complet.
Taxes et redevances : la TEOM et la redevance d’assainissement
Deux taxes sont récupérables sur le locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la redevance d’assainissement.
La TEOM est facturée au bailleur via son avis de taxe foncière. Pour la refacturer, il doit isoler le montant exact figurant sur l’avis et le proratiser à la durée de location dans l’année. C’est la source de litige numéro un : beaucoup de bailleurs oublient le calcul au prorata, ou refacturent les frais de gestion qui, eux, ne sont pas récupérables.
Pour le détail du calcul, des justificatifs à fournir et des erreurs à éviter, consultez le guide complet sur la taxe d’ordures ménagères et le locataire.
Frais de personnel : gardien, concierge, employé d’immeuble
Le régime est particulier. La part récupérable dépend des missions exercées :
- Gardien ou concierge assurant à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles : 75 % de la rémunération est récupérable.
- Gardien assurant une seule de ces deux missions : 40 % récupérables.
- Employé d’immeuble (entretien uniquement, sans logement de fonction) : 100 % récupérable.
Sont concernés : salaire, charges sociales, avantages en nature, vêtements de travail. Sont exclus : indemnités de licenciement, formation professionnelle et frais de remplacement pendant les congés payés.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?
Une fois par an, le bailleur doit comparer les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles, et procéder à la régularisation. La règle est simple, l’exécution beaucoup moins.
Provisions sur charges ou forfait : deux régimes distincts
Deux options existent pour facturer les charges au locataire.
Les provisions sur charges sont des avances mensuelles, ajustées chaque année après calcul des dépenses réelles. C’est le régime par défaut en location nue, et il impose une régularisation annuelle obligatoire.
Le forfait de charges est un montant fixe, défini au bail, sans régularisation. Il est autorisé uniquement en location meublée et en colocation à baux multiples. Le bailleur ne peut pas réclamer de complément si les dépenses dépassent le forfait, et le locataire ne peut pas demander de remboursement si elles sont inférieures.
Le choix se fait à la signature du bail. Passer d’un régime à l’autre nécessite un avenant signé par les deux parties.
Le calendrier de régularisation
La régularisation est annuelle et obligatoire. Aucune périodicité n’est imposée par la loi (pas forcément l’année civile), mais elle doit avoir lieu une fois tous les douze mois.
Si le bailleur ne régularise pas, le locataire peut être facturé sur trois ans en arrière au maximum (prescription de l’article 7-1 de la loi de 1989). Au-delà, plus de récupération possible.
Les justificatifs à fournir au locataire
Le bailleur doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition entre les lots.
Pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition du locataire : factures, contrats de fourniture, appels de fonds du syndic, contrat de travail du gardien. Cette consultation peut avoir lieu sur place ou par envoi de copies.
Le non-respect de cette obligation est l’un des motifs de contestation les plus efficaces pour le locataire.
Modèle de décompte de régularisation
Un décompte conforme doit présenter :
- la période concernée (douze mois consécutifs) ;
- le total des dépenses par nature (eau, ascenseur, gardien, TEOM, etc.) ;
- la clé de répartition utilisée pour chaque poste ;
- le montant imputé au logement loué ;
- le total des provisions déjà versées par le locataire ;
- le solde à régulariser (en faveur du bailleur ou du locataire).
Litiges sur les charges récupérables : que faire ?
Les litiges sur les charges récupérables figurent parmi les contentieux locatifs les plus fréquents. La plupart se règlent à l’amiable, à condition de connaître la procédure.
Le recours du locataire : conciliation puis tribunal
La procédure se déroule en trois étapes.
Étape 1 : La réclamation amiable. Le locataire envoie une lettre recommandée au bailleur, détaillant les sommes contestées et leur fondement juridique. Une réponse intervient généralement sous quinze jours.
Étape 2 : La commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite, par lettre recommandée à la préfecture. La commission convoque les deux parties et propose une solution dans les deux mois. Son avis n’est pas contraignant, mais il pèse devant le juge.
Étape 3 : Le tribunal judiciaire. En dernier recours, le locataire saisit le tribunal du lieu du logement. Pour les litiges inférieurs à 10 000 €, la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d’avocat.
Prescription : trois ans pour réclamer ou contester
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai de prescription pour toute action relative aux charges locatives. Cette règle s’applique dans les deux sens.
Le bailleur peut réclamer des charges oubliées sur trois ans en arrière. Le locataire peut contester des charges indûment payées sur la même durée. Au-delà, l’action est prescrite, même si l’erreur est manifeste.
Conséquence pratique : conserver tous les décomptes et justificatifs pendant au moins trois ans après la fin du bail.
Cas pratiques chiffrés
Trois situations concrètes pour visualiser comment se calcule la régularisation annuelle des charges récupérables. Les montants sont indicatifs, basés sur des moyennes 2026.
Cas 1 : T3 en copropriété avec ascenseur et gardien
Logement de 65 m² au 3ᵉ étage d’un immeuble parisien. Loyer hors charges : 1 400 €. Provisions mensuelles : 90 €, soit 1 080 € versés sur l’année.
Dépenses réelles imputées au lot sur l’exercice :
- Eau froide et chaude collective : 280 €
- Ascenseur (électricité, entretien) : 145 €
- Chauffage collectif : 420 €
- Parties communes (électricité, produits, ampoules) : 65 €
- Gardien (75 % de la rémunération imputée au lot) : 310 €
- TEOM (prorata année complète) : 95 €
Total dépenses récupérables : 1 315 €.
Régularisation : 1 315 − 1 080 = 235 € dus par le locataire.
Le bailleur ajuste les provisions à 110 €/mois pour l’année suivante, afin de coller au plus près des dépenses réelles.
Cas 2 : Maison individuelle louée nue
Maison de 90 m² avec jardin en zone pavillonnaire. Loyer hors charges : 950 €. Provisions mensuelles : 25 €, soit 300 € versés sur l’année.
Dépenses réelles :
- Entretien chaudière individuelle (visite annuelle obligatoire) : 145 €
- TEOM (prorata année complète) : 165 €
- Petit entretien jardin (élagage à charge du locataire en réalité — non récupérable ici) : 0 €
Total dépenses récupérables : 310 €.
Régularisation : 310 − 300 = 10 € dus par le locataire.
Point d’attention : en maison individuelle, le périmètre est beaucoup plus restreint. Pas de gardien, pas d’ascenseur, pas de parties communes. La TEOM représente souvent l’essentiel de la charge récupérable, ce qui rend son calcul d’autant plus stratégique.
Cas 3 : Meublé en résidence avec services
Studio meublé de 25 m² loué en bail meublé classique (un an renouvelable). Loyer hors charges : 780 €. Forfait charges : 50 €/mois, soit 600 € sur l’année.
Le bail prévoit un forfait de charges, autorisé en meublé. Aucune régularisation n’a lieu, quel que soit le montant des dépenses réelles.
Hypothèse : les dépenses récupérables réelles s’élèvent à 720 €. Le bailleur supporte la différence de 120 € sans pouvoir la refacturer.
Hypothèse inverse : les dépenses sont de 450 €. Le locataire ne peut pas réclamer le surplus de 150 €.
Le forfait simplifie la gestion mais expose les deux parties à un écart en cas de variation forte des charges. Il doit être proche de la réalité observée sur les douze derniers mois, sous peine d’être contesté pour défaut de réalisme.