Indemnité d’immobilisation

Quand vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier, c’est fréquent de conclure une promesse unilatérale de vente. Cette dernière déduit que vous validez l’offre de vente et vous mettez de côté le bien. Or, elle ne convie pas à l’acheter. Si vous prenez enfin la décision de ne pas acquérir le bien, vous versez ainsi au propriétaire une indemnité d’immobilisation.

Signification d’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1840 A du Code général des impôts, la promesse de vente représente un acte officiel enregistré. Vous avez ensuite le choix de « lever l’option », à savoir de vous déclarer irrémédiablement sur l’acquisition de l’immeuble. Et ce, dans le délai accordé par la promesse de vente. Si ce document n’engendre pas d’engagement décisif, il a néanmoins pour effet d’immobiliser le bien.

Effectivement, le vendeur ne peut le présenter à la vente à un autre individu du moment que circule une promesse de vente. Elle peut ainsi paraître sanctionnante si l’éventuel acheteur bénéficiaire de la promesse prend enfin la décision de ne pas acquérir le bien. Une indemnité d’immobilisation, habituellement nommée « acompte » reste disponible pour le dédommagement du vendeur.

Agissement du juge

Plus ou moins importante, cette indemnité d’immobilisation engendre un vrai litige devant les tribunaux. Particulièrement quand le vendeur soupçonne le cocontractant de la promesse de vente d’avoir délibérément planifié la non concrétisation de la vente :

  • Le vendeur peut solliciter la résolution de la vente pour revendiquer des dommages et intérêts et avoir la prérogative de l’indemnité d’immobilisation.
  • Le vendeur doit aussi justifier les faits dont il parle. Habituellement, la démarche est fondée sur l’article 1304-3 (vieil article 1178) du Code civil. Celui-ci ordonne que la condition suspensive soit considérée accomplie si l’acheteur qui y pouvait tirer profit en a évité la réalisation.
  • Il se peut que le vendeur ne se lance pas dans l’action en justice parce qu’il s’opposerait à ses profits. Effectivement, pendant la démarche, le vendeur ne peut présenter son bien à un autre éventuel acheteur.
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Le juge arbitre le contentieux amené devant sa juridiction. Or, il ne peut pas pondérer la somme de l’indemnité à l’exception que le délai d’attente du vendeur a été diminué.

L’argument est dit ci-après : le vendeur a patienté moins longtemps qu’envisagé et peut présenter ce bien à un autre éventuel acheteur. Ainsi, son préjudice est minimisé.

C’est bon de savoir que l’indemnité d’immobilisation est quelquefois caractérisée de clause pénale. De ce fait, elle peut être révisée par le juge si elle est indéniablement extrême. Pour cela, elle doit ainsi être au-dessus de 10 % du coût de vente).

Caractère de l’indemnité d’immobilisation

L’attributaire d’une promesse de vente possède un délai imparti. Celui-ci permet de contrôler si l’achat du bien est parfaitement adapté à son budget et à ses attentes. D’une certaine manière, c’est le montant de l’exclusivité temporaire de la vente. En échange de cet intervalle de temps lui mettant de côté l’immeuble, l’acquisiteur est supposée payer au vendeur un montant constituant entre 5 % et 10 % du tarif de vente. Elle est habituellement exigée lors de l’endossement de la promesse unilatérale de vente. À la fin de ce délai, si l’acheteur se présente comme acquéreur, l’indemnité d’immobilisation est naturellement défalquée du coût de vente du bien.

Les choses deviennent difficiles quand l’acheteur abandonne le choix d’acquisition de l’immeuble. Deux situations se présentent. D’un côté, le bénéficiaire décline volontairement l’acquisition de l’immeuble. L’indemnité d’immobilisation demeure ainsi contractée au vendeur. De l’autre côté, le bénéficiaire est justement obligé de ne pas acheter le bien, car une condition suspensive mentionnée dans la promesse de vente ne peut se concrétiser. À titre d’exemple, lorsqu’un certificat n’a pas été remis ou quand l’acheteur n’a pas reçu un prêt auprès de sa banque. Ou quand un vice est repéré, un défaut de conformité ou une menace d’effondrement trouvée. L’indemnité d’immobilisation est ainsi complètement laissée au candidat acquéreur.

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