Étude de sol obligatoire pour vendre un terrain ?

Dans de nombreuses régions de France, une étude de sol est désormais obligatoire lors de la vente de terrains à bâtir et pour la construction de maisons neuves. Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir et que vous souhaitez le mettre en vente, vous devrez savoir que depuis le 1er janvier 2020, préalablement à la vente du terrain, la loi Alan oblige le vendeur à présenter une étude géotechnique.

L’étude de sol est obligatoire dans le cadre d’une clause catastrophe naturelle

Les mouvements de terrain dus au retrait et au gonflement de l’argile constituent un problème majeur pour les propriétaires fonciers en France. Chaque année, le gouvernement et les assureurs versent des millions aux ménages qui ont subi d’importantes fissures et affaissements de leur propriété, principalement des maisons plus anciennes reposant sur des fondations peu profondes. Ces réclamations sont faites dans le cadre d’une clause catastrophe naturelle d’assurance habitation couvrant le mouvement de terrain causé par la sécheresse et à la réhydratation des sols. Afin de réduire l’incidence de tels sinistres, depuis janvier 2020 une étude de sol doit être réalisée avant la vente d’un terrain à bâtir pour une maison unifamiliale ou pour la construction d’une maison. Cela signifie probablement que les ventes qui ont eu lieu avant la publication du règlement ne sont pas couvertes par la nouvelle loi.

Les zones concernées par l’étude géotechnique

Le gouvernement a publié une carte des zones concernées par l’exigence. Quatre zones sont identifiées selon le degré de risque. Les zones où une enquête est nécessaire sont colorées en orange qui indique un niveau de risque moyen et en rouge celle qui a le niveau de risque élevé sur la carte. Vous pouvez trouver une version interactive de cette carte, permettant une identification précise des zones, sur Carte Argilles. Il existe deux types d’enquêtes, l’une pour la vente d’un terrain et l’autre pour la construction d’une maison.

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La loi Alan oblige le vendeur à réaliser une étude géotechnique

D’après cette loi, lors de la vente d’un terrain, une étude préalable Etude Géotechnique Préalable EGP doit être entreprise, pour donner une première identification des risques géotechniques. Il doit être annexé à un contrat de vente et d’achat et à l’acte authentique de vente. La responsabilité de l’obtention du rapport incombe au vendeur. Voici les ce qu’il faut retenir de cette étude :

  • Une étude plus détaillée, étude Géotechnique de Conception EGC doit être fournie dans le cadre du contrat de travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre d’un immeuble d’habitation ou mixte.
  • L’étude doit fixer le cahier des charges de construction adapté à la nature du sol et du projet de construction, en tenant compte des recommandations émises lors de l’étude géotechnique. Cela permet de réduire au maximum les risques géotechniques identifiés et jugés importants, notamment le risque de mouvement différentiel du sol.

Le respect des prescriptions conformément à la norme d’expertise NP 94-500 (G2) de l’AFNOR

La responsabilité de l’obtention de l’étude incombe au maître d’ouvrage qui peut commander directement l’étude à son constructeur de la réaliser. Il est aussi possible d’utiliser le rapport remis lors de la vente si une étude EGC complète a été réalisée. Une alternative est proposée au constructeur qui utilise le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI ) qui est tenu de respecter certaines techniques particulières de construction, définies par la loi. En fin de compte, c’est au client de décider d’utiliser ou non cette exemption. Il y a aussi des précisions dans le règlement spécifiant les exigences d’étude de sol pour un agrandissement d’une habitation existante, là où une étude de sol a déjà été effectuée. L’obligation d’étude ne s’applique cependant pas aux extensions ou garages si la surface du projet est inférieure à 20m2 et que la nouvelle construction est détachée du bâtiment existant.

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