LMNP en indivision : qu’est-ce que cela implique ?

La possession et la mise en location d’un logement en LMNP (loueur meublé non professionnel) en indivision sont possibles. Il s’agit d’un cas particulier qui a ses avantages et ses inconvénients. L’indivision peut impliquer une fratrie, un couple ou un groupe d’amis. Chaque indivisaire possède une quote-part du logement. Vous voulez en savoir plus sur les particularités du bien LMNP en indivision ? Voici ce qu’il faut savoir si vous souhaitez vous lancer dans ce type de projet.

Y a-t-il des particularités à connaître pour immatriculer sa LMNP en indivision ?

La LMNP en indivision a divers avantages. Elle permet de réunir les fonds nécessaires pour acquérir un bien immobilier plus coûteux. De plus, l’indivision bénéficie de conditions juridiques et fiscales avantageuses. Bien entendu, il est nécessaire de réaliser les démarches nécessaires pour cette union non formalisée. Afin d’obtenir votre numéro SIRET, vous devez suivre ces quelques étapes :

• entrer vos coordonnées et votre numéro d’identification,
• cocher le bon régime d’imposition des revenus LMNP, notamment le régime réel et le normal,
• cocher le régime de TVA,
• envoyer le formulaire FCM sur le site de l’INPI.

Vous devez déclarer votre LMNP en ligne, sur le guichet unique de l’INPI. Grâce à certains sites spécialisés, il est maintenant plus facile de déclarer son LMNP en ligne, en recevant de l’aide quant aux différentes démarches. En effet, vous bénéficiez de l’accompagnement d’une équipe de professionnels pour réaliser votre projet. En vous rendant sur un site spécialisé, vous aurez à remplir un formulaire FCM et des informations précises sur votre LMNP.

Les implications fiscales de la détention d’une LMNP en indivision

Une LMNP en indivision ne peut pas être soumise au régime micro-BIC. Le régime qui s’applique est celui du régime réel simplifié, bien plus avantageux sur le plan fiscal. Il faut noter que dans le cadre d’une indivision, aucune exonération des frais de comptabilité n’est possible, car il s’agit d’une société de personnes et non pas d’une société commerciale.

En cas de revente de la LMNP, l’indivisaire qui revend ses parts profite de certains avantages fiscaux. Si la part est revendue à un autre indivisaire, la plus-value qu’il tire de la vente est exonérée d’impôts. C’est aussi le cas quand la part vendue offre une plus-value ne dépassant pas les 15 000 €.

Y a-t-il des inconvénients à la LMNP en indivision ?

Bien que la LMNP en indivision ait plusieurs avantages, il a aussi quelques inconvénients. D’abord, la LMNP en indivision peut avoir un mode de gouvernance qui n’est pas toujours favorable aux indivis. S’il n’y a pas de convention d’indivision, certaines contraintes peuvent exister, notamment parce que l’accord de tous les membres de l’indivision est nécessaire pour la plupart des opérations. Que ce soit en termes de gestion ou de vente, les droits de chaque indivisaire sont limités. Ainsi, si un indivisaire est absent ou en cas de mésentente, la gestion peut être perturbée. Il s’agit toutefois d’une solution d’investissement à plusieurs moins contraignante sur le plan des démarches administratives qu’une SCI (incompatible avec le statut LMNP) ou une SARL de famille.

Les indivisaires doivent s’acquitter de taxes dans le cadre de leur activité de loueur en meublé : ils sont redevables de la taxe foncière et de la CFE (cotisation foncière des entreprises) à hauteur de leur investissement personnel dans l’indivision.

Enfin, en cas de vente des parts par l’un des associés, les autres indivisaires ne peuvent pas empêcher l’entrée d’un tiers dans la propriété de la LMNP. Bien qu’ils aient un droit de préemption sur les parts, ils n’ont pas vraiment le choix s’ils n’ont pas les moyens nécessaires pour les acheter.