Référé préventif

La construction d’un bâtiment peut avoir un impact sur le voisinage et les bâtiments et structures avoisinants. Il est essentiel pour le maître d’ouvrage de vérifier l’absence de problèmes avec ces bâtiments et autres constructions avant de commencer les travaux. A cette fin, il peut demander un référé préventif. Nous reviendrons sur les spécificités du référé préventif dans ce billet.

Qu’est-ce qu’un référé préventif ?

Afin d’éviter toute controverse concernant l’état antérieur des ouvrages voisins une fois la construction terminée, le promoteur est tenu de faire vérifier l’état des ouvrages voisins par un expert juridique avant le début des travaux.

Le référé préventif est une procédure judiciaire qui vise à faire constater par un expert judiciaire l’état des bâtiments voisins avant le début effectif de la construction. Elle est régie par les articles 145 et 809 du Code de procédure civile. Le référé préventif consiste à demander à la Justice le recours à un expert judiciaire, dont la mission commence avant et se poursuit après l’ouverture de la construction.

Les objectifs du référé préventif

Dans le cadre de la procédure de référé préventif, il est fait appel à un expert judiciaire. L’expert aura pour mission de : prendre note des rénovations envisagées ; effectuer une visite des lieux ; décrire les dégâts ou défauts visibles ; établir l’état des sous-sols ; apporter des éléments de preuve permettant de comparer l’état antérieur du bâtiment à l’état actuel avant et après travaux, donner un avis sur les risques potentiels de déstabilisation et les mesures à prendre, rédiger un rapport. Ce document sert d’enregistrement permanent de l’état des structures avant leur rénovation. L’expert judiciaire peut reprendre ses recherches une fois le travail terminé.

Référé préventif qui est responsable de la procédure ?

Il est fortement conseillé d’appliquer ces connaissances, quelle que soit l’ampleur ou l’importance du chantier (construction ou réhabilitation de base).

Le maître d’ouvrage

Le promoteur d’un projet de construction est celui qui doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour minimiser les dépenses et éviter les problèmes. Il s’agit impérativement du promoteur du projet de construction en milieu urbain, dès lors que l’aménagement jouxte des zones bâties, quelle que soit la taille ou l’ampleur de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation).

Le constructeur

L’étude a également révélé que si le propriétaire du projet ne prend pas de mesures, un ordre préventif peut être dans l’intérêt des entreprises, et notamment des entreprises de démolition.

Le voisinage

Le voisinage peut également être intéressé par la procédure de synthèse préventive. Les voisins peuvent ainsi obtenir des informations sur leur propriété et signaler au professionnel les perturbations qui peuvent survenir lors des activités de démolition et de construction.

Référé préventif: toute personne intéressée peut y participer

Le référé « préventif » est utilisé dans les transactions immobilières, notamment pour les rénovations importantes. La plupart des promoteurs immobiliers des villes y ont accès en première position. En revanche, de nombreux petits entrepreneurs choisissent de ne pas l’utiliser, et le coût final est souvent bien plus élevé.Le référé préventif n’est pas exclusivement utilisé par le secteur de l’immobilier. Il est possible d’utiliser cet outil pour toutes les activités de rénovation ou de construction qui jouxtent des zones bâties, quelle que soit la taille du projet.

La démarche peut être initiée par toute personne intéressée, y compris par des tiers (voisinage, propriétaires d’immeubles voisins…).

Liste des risques identifiés lors des référés préventifs

Depuis 2013, plusieurs lois ont été votées en France pour renforcer la sécurité autour des grands projets de rénovation. Une modification a depuis été apportée à l’article 809 du Code de procédure civile concernant le référé préventif. Il contient désormais une liste de risques courants qui peuvent survenir lors de travaux de rénovation à proximité d’autres propriétés. Il s’agit des risques suivants déstabilisation des bâtiments environnants ; déplacement des bâtiments voisins en cas de mouvements de terrain ; effondrement, bris ou glissement des ouvrages, outils et équipements utilisés dans les travaux de construction, mais aussi du mobilier ou d’autres biens se trouvant à proximité immédiate ; pollution causée par des émissions nocives dans les zones habitées.

Un ordre préventif ne peut être émis que dans des cas exceptionnels. La loi précise que ce type de décision ne doit pas se substituer à une procédure judiciaire engagée pour évaluer la responsabilité civile des dommages résultant d’opérations de construction (article 809, paragraphe 2, du code de procédure civile). Il faut en outre qu’il y ait des raisons sérieuses de penser que ces risques vont se réaliser (article 809 par. 1 Code de procédure civile), en se basant principalement sur des faits et des constatations faites lors de visites des lieux effectuées par une personne dûment qualifiée.

L’ordonnance préventive rendue par le juge peut avoir un effet immédiat. S’il existe des raisons sérieuses de penser que les risques identifiés se concrétiseront, leurs conséquences pourraient rapidement devenir irréparables. Ainsi, il devient nécessaire d’agir immédiatement afin de ne pas mettre en péril la sécurité des personnes ou des biens à proximité de tout chantier de construction. La décision du tribunal doit être suivie d’une enquête sur la responsabilité civile pour les dommages résultant des opérations de construction. Cela permettrait également de prendre toutes les mesures nécessaires pour corriger la situation et éviter qu’elle ne se détériore davantage (par exemple, des enquêtes approfondies sur les réclamations pour dommages).

Exclusions du référé préventif

Les principales exclusions qui excluent cette procédure sont énumérées ci-dessous

– Les immeubles ou quartiers soumis à une interdiction de construire ;

– Les bâtiments faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ; – Les immeubles en cours de construction, si leurs propriétaires ont renoncé à déposer une demande préventive dans les 6 mois.

– Les bâtiments dans lesquels des travaux sont effectués sans avoir obtenu d’autorisation ou en violation des conditions accordées par cette autorisation ; ou lorsque aucune autorisation n’était requise, les travaux ont été effectués sans respecter les dispositions réglementaires en vigueur.

– Les travaux entrepris « de bonne foi », c’est-à-dire lorsqu’il n’y a pas eu d’infraction dans les 24 mois précédant l’ouverture de la procédure judiciaire (à condition qu’il n’y ait pas de motifs de suspicion).

– Les travaux qui sont nécessaires pour répondre à un risque imminent

Le maître d’ouvrage doit notifier à tout tiers entrepreneur son intention de recourir au référé préventif prévu à l’article 809-1 du code de procédure civile dans un délai de 48 heures du dépôt de la demande devant le tribunal. L’entrepreneur doit également aviser immédiatement tout sous-traitant présent sur le chantier, afin de l’empêcher d’effectuer des travaux qui pourraient être affectés par l’ordonnance. Cette même notification doit également être adressée aux propriétaires ou locataires des terrains adjacents, s’ils sont connus.

Le maître d’ouvrage doit préciser dans sa demande de référé préventif toutes les activités potentiellement génératrices de nuisances qui pourraient survenir lors des travaux de construction (telles que les vibrations, le bruit, la pollution). Il doit ensuite informer toutes les personnes vivant à proximité et toutes les autres parties intéressées de son intention de recourir à cette procédure. Les intéressés peuvent adresser leurs observations sur la demande dans les 2 jours de sa réception (article 809 alinéa 4 du code de procédure civile)

Le nom (les noms et adresses du promoteur (et/ou de son représentant légal), ainsi que ceux des parties intéressées, seront enregistrés dans le dossier papier. Ce service est gratuit.

Note : Une liste de certaines entités et organisations habilitées à formuler des observations, notamment au nom de l’organisme public et des propriétaires et locataires des terrains avoisinants (voir articles 809 alinéa 4 Code de procédure civile). Vous trouverez également un modèle de consultation à remplir par toutes les parties concernées.