Vendre à un promoteur, les pièges à éviter

Lorsque vous vendez votre bien à un promoteur immobilier, celui-ci valorise les droits à bâtir octroyés sur votre parcelle et non l’existant.

Cette logique permet d’envisager une vente à un prix supérieur à celui de la vente à un particulier.

Plus on peut construire de logements sur votre terrain, plus celui-ci sera valorisable.

Vendre son bien à un promoteur permet donc, si l’emplacement le permet, d’augmenter son prix mais nécessite d’être vigilant sur différents aspects lors des phases de négociation afin de maximiser les chances d’aboutir du projet

Pour connaître la valeur de votre bien immobilier, il faut analyser son potentiel

Sur le marché de la promotion immobilière, la valeur de revente de votre maison est fonction :
– du potentiel de construction de logements neufs de votre parcelle qui ressort de l’analyse des règles de prospect inscrites au sein des documents d’urbanisme,

– du prix de vente des logements neufs sur votre commune,

– du coût de construction du projet envisagé.

L’analyse de ces éléments permet d’estimer la valeur de votre bien ainsi que la plus-value réalisable par rapport à une vente classique.

S’assurer que l’opération projetée par le promoteur est cohérente

Etant donné que le prix d’achat proposé par le promoteur est fonction du projet envisagé, il est essentiel de s’assurer que le programme immobilier projeté respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur et qu’il reste réaliste compte tenu de l’environnement immédiat.

En effet, par défaut le promoteur immobilier cherchera à optimiser chaque programme en exploitant au maximum le potentiel constructible du terrain, afin de proposer la meilleure offre d’achat possible.

Or il est important de s’assurer que le projet visé répond également aux attentes de la mairie qui, dans la grande majorité des cas, est l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire et/ou d’aménager

La recherche de cohérence de la future construction avec son environnement immédiat, une architecture qui a du sens, une densité réfléchie… sont des pistes de réflexion qui permettront de faciliter l’adhésion des parties qui interviennent dans l’instruction du programme.

Ce point est fondamental afin de sécuriser la faisabilité du projet et par association la revente de votre bien.

Bien comprendre et négocier les différentes conditions suspensives de la promesse de vente

L’acquisition d’un terrain par un promoteur immobilier implique des délais de vente plus longs que via une vente classique.

De manière générale, l’accord entre le promoteur immobilier et le propriétaire se concrétise par la signature d’une promesse unilatérale de vente sur une durée de 18 mois.

Le propriétaire s’engage à vendre son bien au promoteur. Le promoteur dispose de la durée de la promesse de vente pour lever les conditions suspensives et acheter le bien.

Les principales conditions suspensives sont:

– la réalisation de l’étude de sol qui peut révéler d’éventuelles problématiques (pollution,etc.) engendrant un surcoût susceptible d’impacter la viabilité du projet,

– l’obtention du permis de construire,

– La levée des recours.

D’autres conditions peuvent apparaître au sein de la promesse (absence de servitudes, obtention d’une garantie financière d’achèvement,etc.)

Il est important de se faire accompagner pour bien comprendre et encadrer ces différentes conditions.