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Tout investisseur averti le sait : la location meublée est un atout indéniable à avoir dans son portefeuille d’investissement. En optant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un particulier a la possibilité de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires. Souplesse, rentabilité, déclaration simplifiée, la LMNP a définitivement de quoi séduire et notamment si on la compare à la location nue.
Qu’est-ce que le statut LMNP?
Le statut LMNP concerne les personnes qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre non professionnel. Pour bénéficier de ce statut, il faut respecter certaines conditions, notamment que les recettes annuelles tirées de cette activité ne dépassent pas 23 000 € ou qu’elles représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Le bien doit être loué à usage d’habitation et équipé de tout le mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre confortablement.
Pour qu’elle soit reconnue, l’activité de loueur en meublé non professionnel ne doit pas être l’activité principale du bailleur. Celle-ci constitue davantage un complément de revenus. En pratique, le bail d’un logement LMNP est conclu pour une durée d’un an et peut être reconductible pour la même période. À noter que dans le cadre d’une location saisonnière, la durée de la location ne peut pas excéder 90 jours consécutifs.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux aux investisseurs, qui peuvent choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le régime réel simplifié. Le choix du régime fiscal dépend principalement des revenus locatifs perçus et des charges supportées par le propriétaire.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le premier avantage du statut LMNP réside dans la fiscalité attractive qu’il propose. En effet, sous le régime micro-BIC, les revenus locatifs sont imposables après un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges, avec un minimum de 305 €. Ce régime est applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € (ou 170 000 € pour les locations classées en meublés de tourisme).
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet de :
- Déduire l’intégralité des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.),
- Et d’amortir le bien ainsi que tout le mobilier.
Ce système peut s’avérer particulièrement intéressant si vos charges sont importantes ou si vous avez réalisé un investissement locatif de qualité.
Autre avantage non négligeable : le statut de LMNP ouvre droit à la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien. Pour ce faire, 3 conditions sont à respecter :
- Le bien doit être neuf,
- Il doit être situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie,
- La résidence doit proposer au moins trois de ces quatres services : petit-déjeuner, entretien quotidien des locaux, réception ou blanchisserie.
La pérennité des revenus locatifs
Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP garantit une certaine sécurité des revenus locatifs grâce à la diversification des biens immobiliers éligibles. Vous pouvez ainsi investir dans différents types de résidences services :
- les résidences étudiantes
- les résidences seniors
- les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
Ces investissements présentent une demande locative soutenue et permettent d’assurer des taux d’occupation élevés, limitant ainsi les risques de vacance locative. De plus, la location meublée est généralement assortie de baux commerciaux d’une durée minimale de 9 ans, offrant une visibilité sur le long terme aux investisseurs.
À noter que même en optant pour une location meublée classique, la pérénnité de vos revenus locatifs sont également garantis. Cette forme de location, de plus en plus prisée, attire un large panel de locataires, étudiants, jeunes actifs retraités, tous désireux de n’avoir qu’à déposer leur valise.
La valorisation du patrimoine immobilier
Le statut LMNP favorise également la constitution et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Grâce à l’amortissement du bien et du mobilier autorisé dans le cadre du régime réel simplifié, générer un résultat fiscal nul ou déficitaire pendant plusieurs années devient alors possible. Un investisseur peut ainsi percevoir des revenus locatifs non imposables ou faiblement imposés tout en bénéficiant d’une appréciation à long terme de la valeur de son bien.
En outre, la revente d’un bien LMNP peut être facilitée par la qualité et la pérennité des revenus locatifs qu’il génère. Les acquéreurs potentiels sont en effet souvent séduits par les rendements attractifs et sécurisés offerts par ce type d’investissement.
De même, les charges liées à la location meublée (les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les taxes, les assurances, etc.) peuvent être déduites des revenus locatifs. Ces déductions réduisent donc le revenu imposable ce qui entraîne des économies fiscales. Autrement dit, le statut LMNP permet aux investisseurs de conserver une plus grande partie des revenus générés par la location.
Enfin, si vous décidez de vendre votre bien immobilier LMNP après une certaine période, généralement 22 ans, vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle des plus-values. Cela signifie que vous pourriez réaliser un profit important lors de la vente sans avoir à payer l’intégralité de l’impôt sur la plus-value. Cet avantage offre la possibilité d’augmenter considérablement la valeur de votre patrimoine.
Les conseils pour réussir son investissement en LMNP
Pour tirer pleinement profit des avantages du statut LMNP, certaines règles et recommandations sont à respecter lors de votre investissement :
- Sélectionnez un emplacement de qualité, en privilégiant les zones à fort potentiel locatif et les résidences de services bien gérées.
- Optez pour un bien immobilier neuf ou en parfait état, afin de minimiser les travaux d’entretien et de rénovation.
- Veillez à proposer un aménagement et un équipement adaptés aux attentes des locataires et conformes aux normes en vigueur.
- Diversifiez votre investissement, en évitant de vous concentrer sur un seul bien ou un seul emplacement. Cela réduira les risques et maximisera vos opportunités de revenus.
- N’hésitez pas à vous entourer de professionnels compétents (gestionnaire de résidence, expert-comptable, etc.) pour optimiser la gestion de votre investissement.
Le statut LMNP apparaît comme une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine immobilier et bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. En choisissant judicieusement votre bien et en adoptant une gestion rigoureuse, vous pourrez profiter pleinement de tout son potentiel. Facilité de gestion, sécurisation des revenus locatifs, ce dispositif est un atout à ne pas négliger, et ce, quel que soit votre objectif d’investissement.
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