L’expertise immobilière : fonctionnement et techniques utilisées

Dans le cadre d’une vente, d’une succession ou d’une donation, faire expertiser son bien immobilier afin  de savoir sa valeur peut s’avérer indispensable. Mais pour cela, il est recommandé de solliciter l’aide d’un professionnel dans le domaine comme un expert immobilier.  Cependant, l’activité d’expertise immobilière n’est pas encore totalement encadrée par  des bases juridiques en France.

Le fonctionnement de cette démarche

Il est important de savoir qu’au moment de la réalisation d’une expertise immobilière, le professionnel concerné doit respecter certaines procédures comme :

• Prendre contact avec leurs clients dans le but de connaître les enjeux ainsi que les objectifs fixés ;
• Proposer un devis qui détaille son rôle, les limites de ses missions et la durée de l’intervention ;
• Collecter les pièces nécessaires pour faciliter la procédure. Par exemple, le titre de propriété ;
• Effectuer la visite du bien afin de créer un état descriptif de celui-ci et de ses alentours ;
• Comparer le bien concerné avec d’autres qui est vendu dans les mêmes conditions ;
• Établir un rapport d’expertise comportant la mission de l’expert ; la désignation, la situation juridique et la localisation du bien ; les méthodes et les références appliquées ; et l’estimation de la valeur vénale du bien.

Les différentes techniques utilisées

Afin de connaître la valeur vénale ou locative d’un bien déterminé, l’expert immobilier doit être capable d’utiliser de façon individuelle ou collective les multiples techniques de valorisation du bien existantes. Tout d’abord, il  y a la méthode par comparaison qui consiste à estimer la valeur vénale d’un bien analysé par le biais de termes de comparaison de renseignements collectés. Cela se fait en fonction de nombreux critères comme la surface, la géographie ou la configuration. En principe, l’expert se réfère aux fichiers de mutations notariaux. Ensuite, il existe aussi la méthode des flux financiers. Elle permet de valoriser un  bien à partir des flux financiers nets qu’il peut générer au cours d’une période déterminée. Puis, il peut utiliser la méthode sol et construction, qui consiste à déterminer la valeur du terrain en ajoutant la somme de la construction du logement associé et finalement de les soustraire le coût de la dépréciation relatif à la vétusté du bien. Et enfin, il y a également la méthode par capitalisation du revenu. Elle permet d’appliquer à la ressource du bien un coefficient de capitalisation correctement choisi.

La distinction entre expertise et estimation immobilière

D’une manière générale, l’expertise immobilière consiste à évaluer la valeur vénale, correspondant à la majorité d’acheteurs, d’un bien immobilier par rapport à un instant T.  Notons que seuls un expert ou une société d’expertise sont capables d’apprécier convenablement les principaux facteurs qui permettent de déterminer une telle valeur. Et, une rémunération sous forme d’honoraires sera convenue entre les parties. Tandis qu’une estimation immobilière consiste à apprécier une fourchette de valeur par laquelle un bien immobilier peut être cédé selon l’offre et la demande dans une zone géographique donnée. Elle est délivrée par un agent immobilier ou un notaire.

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