Diviser un terrain déjà bâti : quelle est la démarche à suivre ?

Vous disposez d’un terrain déjà bâti et vous envisagez de procéder à une division parcellaire ? C’est une démarche assez complexe. Il faut s’informer sur la procédure à suivre puisque certains terrains ne sont pas divisibles.

Ce qu’il faut savoir sur la division de terrain

Dans le cadre d’une telle procédure, le terrain est découpé en différentes parcelles. Après l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, il est plus pratique de créer de nouveaux lotissements. Les constructeurs ne sont pas obligés de respecter une superficie minimale.

Pour un propriétaire de terrain, la division lui permet de jouir au maximum de son bien. Il pourra par exemple vendre une des parcelles ou bâtir une nouvelle construction et la proposer en location. Demander une division parcellaire s’avère avantageux dans certaines situations. Elle permet de :

• Faciliter la vente d’un terrain : la parcelle est trop grande et personne ne souhaite acquérir autant d’espace ;
• Réaliser une plus-value en vendant deux terrains distincts ;
• Vendre la première parcelle pour avoir les fonds essentiels en vue de bâtir une construction sur la seconde parcelle ;
• Se détacher d’une portion de terrain pour financer un projet personnel.

Recueillir les informations nécessaires sur la faisabilité d’une telle opération

• S’informer sur la divisibilité du terrain

Rendez-vous à la mairie et lisez attentivement le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS) de votre commune. Prenez également en compte les autres législations comme le Plan de Prévention des risques Naturels. Pour les terrains situés à proximité d’un monument historique ou d’un secteur protégé, il faut se rapprocher d’un architecte. Il pourra donner son avis sur la faisabilité du projet. Certains facteurs peuvent compliquer le découpage géographique. C’est par exemple le cas des terrains en angle ou en pente, etc.

• S’adresser aux responsables

Avant de lancer votre projet de division, rapprochez-vous de votre mairie. Faites une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document ne doit pas être assimilé à une autorisation d’urbanisme. Il offre seulement les informations nécessaires concernant les possibilités de construction, d’aménagement et de division autorisés dans la commune. Pour obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel, il faut patienter deux mois après le dépôt de la demande. Un tel certificat possède une validité de 18 mois.

• Entrer en contact avec un géomètre

Ce professionnel va vous permettre de procéder au bornage de votre terrain. Il va avoir pour mission de délimiter le terrain et de se servir de bornes pour fixer des repères physiques. Lors du bornage, il est important que les membres du voisinage soient présents. Un procès-verbal devra être dressé. Le plan de bornage est requis pour une promesse de vente. Il devra être annexé dans l’acte de vente.

Le cas des terrains localisé d’un lotissement datant de moins de 10 ans

Il faut s’informer sur le nombre maximum de lots autorisés. Si le lotissement est finalisé dans un délai de moins de 5 ans, aucun lotisseur ne devra émettre de refus. Il est également important de faire valider la modification par une autorité compétente et par les colotis suivant la règle de la majorité. Dans la mesure où le lotissement a été finalisé depuis plus de 5 ans, l’accord du lotisseur est facultatif.

Si le nombre de lots après division ne va pas excéder le nombre maximum, la demande d’autorisation n’est pas nécessaire.

Le cas des terrains localisé d’un lotissement datant de plus de 10 ans

Au-delà d’un délai de 10 ans, le règlement de lotissement n’est plus applicable quand la commune dispose d’un document d’urbanisme ou d’un PLU. Il convient de procéder selon le cahier des charges. Si ce dernier n’octroie pas son autorisation pour la division de terrain, il faut demander une modification de ce document en question. Sinon, le détachement ne sera pas envisageable.