Faire un constat d’huissier avant travaux

Vous avez l’intention d’entreprendre des travaux sur votre propriété dans un avenir proche ? Vous devez alors faire un constat d’huissier avant de commencer les travaux !

Le constat d’huissier

Un constat d’huissier est l’un des documents les plus importants en droit immobilier. Toute personne qui a l’intention d’effectuer chez elle des travaux de construction, de terrassement ou de rénovation impliquant des modifications structurelles, même hors sol (par exemple l’enlèvement d’un mur) doit déposer ce document auprès de la mairie locale. Il est également nécessaire lorsqu’une personne s’installe définitivement ou pour plus de 6 mois par an hors de son domicile.

Bien entendu, si les travaux ne concernent que la redécoration, la décoration intérieure ou le réaménagement du mobilier, il n’est pas nécessaire de faire un constat d’huissier. Il suffira d’un avis à la mairie les informant de l’ouvrage. Cet avis peut être déposé soit par un notaire, soit par une personne agissant pour le compte du propriétaire du bien, avec la copie d’une pièce d’identité et la preuve qu’elle est habilitée à statuer (par exemple, s’il est déposé par une entreprise de construction).

Si vous avez l’intention d’investir dans des travaux de rénovation à des fins de location, vous aurez également besoin d’un constat d’huissier indiquant si des concessions sont nécessaires ou non. Le coût de ces travaux doit être pris en compte dans le calcul du revenu attendu.

Le rôle de l’huissier de justice

Le rôle de l’huissier de justice est varié : il établit deux documents juridiques concernant votre bien, à savoir un acte déclarant qu’aucun droit n’est en conflit avec les servitudes existantes (droits) et un rapport sur l’état de conservation du bien.

Ces deux documents doivent également être déposés à la mairie.

L’acte déclarant qu’aucun droit n’est en conflit avec les servitudes existantes est nécessaire si vous souhaitez modifier un droit existant ou en créer un nouveau (par exemple, la construction d’une piscine). Le constat d’huissier certifie que votre propriété est conforme aux normes de construction et garantit que les travaux ne menacent pas les habitations des voisins (par exemple, parce qu’ils peuvent entraîner un affaissement ou une modification de l’écoulement des eaux). Des architectes et des techniciens travaillant pour diverses autorités peuvent réaliser de tels rapports – même en utilisant des photographies aériennes – à condition de répondre à des critères stricts fixés par la loi.

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Si votre habitation ou l’appartement est dans un état dangereux, la mairie peut demander à ce qu’il soit évacué. Le constat d’huissier peut être demandé à ce stade pour déterminer si vous êtes autorisé ou non à entreprendre vous-même les travaux de rénovation. Si ce n’est pas le cas, la maison doit être réparée par un entrepreneur agréé sélectionné par appel d’offres (par exemple, s’il est nécessaire de remplacer les fondations).

Ordonner la rénovation de votre maison

Le préfet peut également ordonner la rénovation de votre maison ou de votre appartement si certaines caractéristiques d’un logement individuel ne sont pas conformes aux normes légales en matière de sécurité, de santé et de bien-être (article L111-1 du code de la construction). Si vous effectuez vous-même ces travaux de réparation sans déposer les documents appropriés, vous risquez une procédure pour construction illégale.

Il faut savoir qu’en vertu de l’article R443-1 du code de la construction, un huissier de justice doit délivrer une autorisation avant d’effectuer des travaux sur une habitation privée afin de s’assurer qu’ils ne présentent aucun risque pour la vie ou l’intégrité physique d’une personne.

En règle générale, vous ne pouvez pas engager un entrepreneur avant d’avoir demandé et obtenu l’autorisation du préfet. Si vous avez décidé de rénover vous-même votre logement, cette autorisation n’est évidemment pas nécessaire tant que les travaux ne concernent qu’une simple redécoration ou un réaménagement de vos meubles.

Si vous souhaitez rénover complètement votre logement, vous aurez besoin d’un rapport d’architecte basé sur des mesures prises sur place (vous pouvez commander ce service auprès de l’une des nombreuses sociétés spécialisées dans le droit immobilier), qui vous sera demandé si vous souhaitez déposer une demande auprès du préfet.

Le coût de ce constat est fonction de la surface à rénover et varie de 500 € pour un studio à environ 3 000 € pour un grand appartement ou une maison. Le constat d’huissier tient compte de l’âge du bâtiment, de son état d’entretien et des travaux de rénovation déjà entrepris (s’il y en a), afin de déterminer les éventuelles concessions à faire avant le début des travaux (par exemple, l’installation électrique doit respecter des normes spécifiques). Si aucune ne figure dans cette liste, vous pouvez déposer votre demande directement auprès du préfet sans avoir effectué de démarches préalables.

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Comment cela fonctionne-t-il ?

Pour obtenir l’autorisation de réaliser des travaux de rénovation, vous devez payer une redevance de 6,19 € par mètre carré (hors TVA) pour la surface à rénover (y compris les pièces annexes). Par exemple, si vous devez rénover un appartement de 100 m², vous paierez 619 €.

Les travaux de rénovation doivent être réalisés conformément aux travaux déjà entrepris ou conformément au rapport de votre architecte. Vous devez également vous adresser à votre commune pour obtenir des conseils sur les permis de construire et les autorisations prévues par le code de la construction (par exemple, pour les rampes d’accès pour les personnes à mobilité réduite). Les travaux qui enfreignent ces règles peuvent donner lieu à des poursuites à votre encontre de la part de toute personne concernée par ces travaux.

Par ailleurs, en vertu de l’article R443-5 du code de la construction, tous les propriétaires habitant à moins de 100 mètres d’un logement privé faisant l’objet d’une démolition totale ou partielle doivent être informés de cet événement au moins une fois par an. Enfin, vous devez en informer les voisins au moins 2 semaines avant le début des travaux.

Si vous devez demander une autorisation au préfet en urgence (par exemple, si votre enfant est sur le point d’entrer à l’école dans la ville où se trouve votre maison), il est possible de demander une procédure expresse moyennant le paiement d’un supplément de 25 € par demande (+ TVA). Si aucune procédure urgente n’est demandée dans ce délai, le délai d’attente normal de 6 semaines s’applique. Ces frais peuvent toutefois être remboursés si l’autorisation vous est refusée ou si les travaux de rénovation ne sont pas achevés dans les 6 mois suivant leur autorisation par le préfet.

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