La garantie d’achèvement extrinsèque

Grâce à l’immobilier neuf, vous pouvez bénéficier de diverses garanties qui protègent votre investissement et vous assurent une totale tranquillité d’esprit. L’une d’entre elles est la garantie d’achèvement externe.

Quel est le but d’une garantie d’achèvement extrinsèque ?

Vous pouvez rencontrer deux types de problèmes en cas de danger lié à la construction :

• Si vous avez déjà quitté ou vendu votre ancien logement, vous devrez peut-être chercher une nouvelle résidence.
• Si vous avez utilisé le prêt pour acheter un nouveau logement, vous pouvez avoir besoin d’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire ou financer une solution de relogement pour votre famille, et il se peut que vous ne puissiez pas percevoir de loyer pour payer les mensualités du prêt.

D’autre part, les responsables locaux de l’urbanisme sont opposés à la présence de structures vides dans leur communauté. Ils ne délivrent de permis de construire que s’ils sont sûrs que le projet sera mené à bien.

En cas d’arrêt de la construction pour des raisons financières, la garantie extrinsèque couvrirait l’achèvement du projet comme prévu.

Le fonctionnement de la garantie extrinsèque d’achèvement

Lorsqu’un promoteur soumet son projet à un programme immobilier, il doit fournir une garantie externe. Il existe toutefois une dérogation lorsque les fondations ont été posées et que le financement est constitué de 75% de fonds propres. On parle dans ce cas de garantie extrinsèque ou externe. Une banque, une société de cautionnement, une société de cautionnement mutuel ou tout organisme autorisé à accorder des prêts immobiliers sert de garantie.

Que couvre cette garantie et que ne couvre-t-elle pas ?

La garantie financière est la charge du promoteur, qui doit présenter un contrat de réservation à l’acquéreur, stipulant sa présence. L’avant-contrat, tout comme l’acte définitif de vente, doit préciser si le promoteur bénéficie d’une caution intrinsèque ou extrinsèque.

Que couvre la garantie d’achèvement extrinsèque ?

La garantie extrinsèque couvre les pertes subies par un promoteur qui n’a pas commencé à travailler sur un projet de construction dans les 12 derniers mois après avoir reçu le permis de construire. (Elles sont réglementées par le décret royal 16/2008).

Quelles sont les conséquences d’un remboursement échelonné dans le temps ?

Le montant maximal des appels de fonds du promoteur fixé par le code du bâtiment est déterminé par le fait qu’il détient ou non une garantie d’achèvement extrinsèque. Il ne peut pas demander plus de 35 % du prix d’achat après l’achèvement des fondations. Une fois le bâtiment terminé, il ne lui versera que 70 % du prix de vente. Les 5 % restants seront versés après la réception de la construction par les nouveaux propriétaires.

Qui propose une garantie d’achèvement extrinsèque ?

La garantie extrinsèque d’achèvement a pour but de vous protéger, car elle vous assure que des fonds sont disponibles pour achever la construction. Les institutions suivantes offrent ce service :

– Banques

– Les sociétés de cautionnement

– Sociétés de cautionnement mutuel

Comme les banques et les compagnies d’assurance ne sont pas légalement tenues de fournir une garantie externe, elles peuvent fixer des conditions pour l’accorder. Ils ne délivreront une garantie que si le projet comporte au moins 25 % de fonds propres ou si le promoteur a déjà détenu des actes immobiliers au cours des cinq dernières années.

Que se passe-t-il lorsque la construction commence ?

Une fois les travaux de construction commencés, le promoteur doit présenter, dans un délai de quatre mois, la preuve de l’achat de matériaux et/ou de services professionnels pour garantir le respect des conditions d’urbanisme. Au bout de six mois il doit fournir une facture des travaux effectués.

Quand la garantie expire-t-elle ?

La garantie financière expire lorsque le projet est remis au nouveau propriétaire, qui signe un reçu confirmant qu’il ne reste plus de travaux à effectuer

Le montant garanti s’applique intégralement s’il n’y a pas d’obligation de payer des intérêts sur le prix d’achat ou de rembourser par tranches en plus de tout autre prêt hypothécaire contracté par les promoteurs pour financer la construction. Mais en cas de vente à tempérament, le pourcentage ne peut être supérieur à 30 % du prix du contrat et/ou à 70 % du bien immobilier acquis (ce dernier point ne s’applique qu’aux biens immobiliers auto-construits).

Si l’inscription a lieu après le début des travaux (qui n’a pas été retardé par des circonstances imputables exclusivement à des tiers), il s’agit soumis au premier alinéa de l’article 4:70-1 et suivants du Code civil et sera donc redevable des loyers fonciers et des taxes foncières.

Le montant garanti est réduit de 10% ou de 20%, selon qu’il y a eu ou non un retard dans la construction, comme suit :

– S’il n’y a pas de retard, le montant garanti sera réduit de 10% du prix du contrat (la garantie ne peut être réduite à moins de 50% du prix d’achat)

– S’il y a eu un retard dans la construction, qui doit durer plus d’un mois et ne pas être imputable exclusivement à des tiers, cette même réduction s’applique. Mais s’il dure plus de trois mois, elle passe de 10 à 20 %. L’assureur peut également constater que les travaux réalisés ne répondent pas à ses critères et peut exiger qu’un autre constructeur effectue les travaux. Dans ce cas, le promoteur doit rembourser la garantie qu’il a versée. Dans les deux cas, vous disposez de six mois à compter de la signature de votre avant-contrat pour faire valoir vos droits.