Prix au m2 d’un terrain constructible : comment est-il fixé ?

Pour mieux distinguer les terrains constructibles de ceux qui ne le sont pas, il suffit de se référer aux documents d’urbanisation. Pour certaines régions, le prix du m2 d’un terrain constructible peut s’élever à 20 fois supérieur à celui d’un terrain non constructible. De nombreux facteurs vont influencer le prix au mètre carré d’un terrain à bâtir.

La localisation du terrain : un facteur qui affecte grandement le prix au mètre carré

En France métropolitaine, le prix moyen du m2 est en moyenne de 86 euros. Pour d’autres régions, ce tarif peut grimper jusqu’à 124 euros le m2, c’est le cas dans les régions comme Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dans la région de l’Île-de-France, le prix moyen est de 251 euros.

Il est tout à fait possible que des écarts importants soient présents même s’il s’agit d’une même région. Dans une région telle que PACA par exemple, le prix du m2 dans les Hautes-Alpes sera moins important que le tarif appliqué dans le Var, proche de la mer.

Les autres facteurs qui influencent le prix du m2 d’un terrain constructible

  • La taille urbaine

Le nombre d’habitants dans une commune ou dans une agglomération va affecter le prix d’un terrain. Pour certaines zones rurales qui comptent environ 2000 habitants, le prix moyen du m2 va être d’une cinquantaine d’euros environ. Par contre, lorsque la population possède une densité plus élevée (pour les villes de 200 000 habitants), les prix des terrains à bâtir s’élèvent à 168 euros en moyenne.

  • La viabilisation du terrain

Les terrains viabilisés sont des espaces qui ont déjà subi des travaux nécessaires comme le raccordement :

  • Au réseau électrique ;
  • Au réseau de gaz ;
  • Au réseau d’eau, etc.
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Ce type de terrain constructible aura un prix plus élevé comparé à une surface qui ne l’est pas.

  • La nature du sol, l’état du terrain et son exposition

La nature du sol va également affecter le prix d’un terrain. Pour un sol argileux et imperméable, le futur acquéreur devra entreprendre des travaux spécifiques, surtout au niveau des fondations. Le coût de ces aménagements va se répercuter sur le prix du terrain concerné.

Lorsqu’il faut encore effectuer des travaux sur le terrain, l’acheteur sera contraint de prévoir des frais en sus. De ce fait, le prix du terrain va être revu à la baisse. Cela se produit dans le cadre de la présence d’un ancien puits, la présence de réseaux souterrains à combler, etc. Les terrains de forme rectangulaire et carrée sont plus recherchés que des terrains biscornus.

Les espaces exposés sud sont plus appréciés que ceux exposés nord. Le prix d’un terrain plat sera plus élevé que celui d’un terrain en pente. Ce dernier engendre des travaux de terrassement assez conséquents.

  • Le cadre de vie

Les biens situés près d’infrastructures comme une autoroute, des transports en commun, de certains services (commerces, écoles, etc.) sont plus chers. La présence d’infrastructures facilitant le quotidien va valoriser le prix du m2 de terrain. Les terrains localisés dans les quartiers qui jouissent d’une bonne réputation ont également un prix plus élevé.

Avant de vendre ou d’acheter un terrain, faites une étude de terrain aux alentours. Cette démarche vous permet de vous aligner au prix du marché. Si vous envisagez de faire une négociation, vous aurez les arguments essentiels.

La méthode pour calculer le prix d’un terrain

De nombreux éléments vont affecter le prix du m2 d’un terrain constructible. Les principaux facteurs sont l’environnement, la situation géographique et la nature du terrain. Il existe également d’autres facteurs secondaires qui ne devront pas être négligés. Il s’agit par exemple de la superficie du terrain, de sa forme (un terrain triangulaire est moins cher qu’un terrain rectangulaire ou carré), de l’orientation et de l’ensoleillement.

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Les terrains partiellement constructibles ont un prix moins élevé. Pour connaître la le COS (coefficient d’occupation des sols), il suffit de regarder le plan local d’urbanisme.

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